亞洲超高層建筑占全球超高層建筑總量過半

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　　報告顯示，盡管亞洲高層寫字樓市場發(fā)展較晚，但該地區(qū)目前的高層寫字樓數(shù)量已占到全球總數(shù)的55%.報告稱，未來五年，中國將主導超高層建筑的開發(fā)市場，占據(jù)全世界超高層寫字樓建成總數(shù)的71%，其中51%來自二線城市。

　　根據(jù)世界高層都市建筑學會(CTBUH)的界定，業(yè)內(nèi)普遍將建筑高度高于300米的建筑視為超高層建筑。近年來，亞洲許多國家的政府均對建造超高層寫字樓予以大力支持，借此提高商務環(huán)境的競爭力，進而打造金融中心。

　　報告稱，由于在形象和品牌效應、建筑質(zhì)量、地段等方面具備優(yōu)勢，亞洲超高層建筑普遍比同一市場中的甲級建筑存在10%至40%的租金溢價。但近年來超高層建筑的開發(fā)熱潮還是帶來了一些隱患，也引發(fā)了人們對于供過于求情況的擔憂。

　　“在亞洲，人們認為一個成功的金融中心一定要有高密度的高層建筑。政府機構(gòu)認為，超高層寫字樓可以提高其商務環(huán)境的競爭力，從而將城市打造成金融中心，或者在全球化的背景下重新規(guī)劃經(jīng)濟定位。亞洲新興金融市場普遍采取的是‘建好高樓，自有人來’的策略。”世邦魏理仕中國區(qū)資產(chǎn)服務部執(zhí)行董事杜日生(AndyTo)表示。

　　分析表明，亞洲一些具有全球領先水平的超高層寫字樓的租戶組合和美國曼哈頓市中心區(qū)的寫字樓非常相似。銀行和金融服務業(yè)是其主要租戶，約占租用總面積的55%，其次是商業(yè)服務和律師事務所，占16%，而科技和電信行業(yè)是重要的潛在租戶，目前占11%.

　　盡管亞洲某些城市在吸引金融業(yè)租戶方面較為成功，但一些新的金融中心的個別建筑卻存在另一番景象，比如，深圳京基100、廣州國際金融中心、北京國貿(mào)三期和臺北101大樓的金融業(yè)租戶比例均不高。“在一些城市，當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)特點決定了不一樣的租戶組合。這在一定程度上解釋了‘建好高樓，自有人來’的策略為何并不總是像預期的那樣成功。當?shù)厥袌鲂枰�花時間來重新調(diào)整和適應。

　　例如，許多大型房地產(chǎn)公司的總部設在廣州，他們在廣州國際金融中心租用辦公室，因此和金融服務公司一樣成為重要租戶。再比如北京，石油和能源公司是辦公室市場的主要推動力之一，許多大型的石油和能源公司都把總部設在國貿(mào)三期。首爾Yeuiudo商業(yè)區(qū)目前吸引到的金融及相關行業(yè)的租戶也不占大多數(shù)。

　　“這反映一個城市要想成功地成為地區(qū)或全球金融中心，僅僅依靠建造超高層寫字樓是遠遠不夠的，還有其它更重要的因素。‘建好高樓，自有人來’的策略要想成功，還需要采取一系列措施。”杜日生同時強調(diào)，商務環(huán)境、法律和稅收制度、市場透明度、政治穩(wěn)定型、政府效率、交通和電信基礎設施、資本流動、人力資本和創(chuàng)新能力等因素亦至關重要。

　　從中國的情況來看，一方面超高層寫字樓新增供應持續(xù)上漲，另一方面近期中國經(jīng)濟放緩以及對影子銀行的緊縮調(diào)控導致金融行業(yè)對寫字樓的需求愈發(fā)疲軟，這兩方面因素使得人們開始擔心市場出現(xiàn)供過于求的情況。報告分析稱，長遠來看，隨著中國繼續(xù)向第三產(chǎn)業(yè)驅(qū)動型經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，寫字樓市場的需求仍會持續(xù)走高，但是相比北京和上海這兩個城市作為全國政治、經(jīng)濟、金融中心的地位已經(jīng)相當穩(wěn)固，二線城市寫字樓市場的需求顯得相對薄弱。

　　沈陽、重慶、天津等二線城市在當前或未來將建成諸多超高層寫字樓，可能引發(fā)供過于求的風險。“這些城市僅僅是區(qū)域中心，而非國家或世界金融中心，因此無法吸引大量金融機構(gòu)入駐。為保證城市經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，當?shù)卣�府在預估寫字樓需求及規(guī)劃土地供應量時應牢牢把握實際情況。”

　　報告指出，未來五年，中國(深圳、沈陽、重慶、天津、南京)和韓國(首爾和釜山)的超高層寫字樓數(shù)量將出現(xiàn)激增，印度尼西亞(雅加達)也將迎來首座超高層寫字樓的建成。