2015北京樓市：開(kāi)局將走“穩(wěn)”

　　臨近歲末，各地樓市來(lái)年的走勢(shì)，自然成了繞不開(kāi)的話題。一線城市的樓市走勢(shì)，往往被看成全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，而北京的樓市表現(xiàn)，很大程度上，又被看成了一線城市中的“代表”而倍受關(guān)注。

　　現(xiàn)階段的執(zhí)行政策和實(shí)際成交量，是決定樓市走勢(shì)的兩大關(guān)鍵因素。對(duì)樓市執(zhí)行政策而言，房貸無(wú)疑是重中之重。為此，本報(bào)記者走訪了北京各大銀行，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，九折基準(zhǔn)利率已成為北京各大銀行普遍執(zhí)行的首套房貸優(yōu)惠底線。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)住房》記者采訪時(shí)稱：“在年底很多銀行額度用完的情況下，很可能用提高放貸利率來(lái)彌補(bǔ)利潤(rùn)”、“若現(xiàn)行政策沒(méi)有大的變動(dòng)，明年的房貸利率優(yōu)惠也不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)”，而中原地產(chǎn)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京樓市最近的成交量增勢(shì)迅速，但業(yè)內(nèi)人士對(duì)此并不看好，認(rèn)為房?jī)r(jià)下降和上升的空間都不大，將走勢(shì)平穩(wěn)。

　　九折利率優(yōu)惠見(jiàn)底

　　對(duì)樓市而言，房貸松綁無(wú)疑是最具提振效果的利好。央行930房貸新政公布之初，北京各大銀行執(zhí)行的房貸利率優(yōu)惠幅度甚為有限，五大國(guó)有商業(yè)銀行中，除中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行根據(jù)客戶年齡、收入、信用記錄、勞動(dòng)合同等條件確定的資質(zhì)對(duì)首套房貸利率有不同程度的優(yōu)惠(最低九五折)外，工商銀行和建設(shè)銀行一度執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率。時(shí)至今日，這些銀行的房貸優(yōu)惠措施有何新變化?記者日前在走訪中發(fā)現(xiàn)，五大國(guó)有商業(yè)銀行除工行繼續(xù)堅(jiān)持九五折利率優(yōu)惠外，余下各行只要資質(zhì)、征信等沒(méi)問(wèn)題，就可以享受九折利率優(yōu)惠。

　　關(guān)于首套房貸利率，中國(guó)銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行都在實(shí)行差別化利率，根據(jù)客戶資質(zhì)評(píng)估決定利率折扣的優(yōu)惠幅度，如果系統(tǒng)測(cè)評(píng)情況比較好，基本上可以享受九折利率優(yōu)惠，具體情況需要本人攜帶相關(guān)資料到現(xiàn)場(chǎng)做測(cè)評(píng)，每個(gè)人情況都不同。招商銀行貸款利率優(yōu)惠最高也已調(diào)整為九折，但限于金卡客戶，而要成為其金卡客戶則必須辦理一張日均存款不少于五萬(wàn)元的銀行卡。關(guān)于客戶資質(zhì)評(píng)估，各大行的標(biāo)準(zhǔn)基本一致，都是根據(jù)申請(qǐng)者在信用記錄、還款能力、資產(chǎn)負(fù)債等方面的綜合情況，通過(guò)電腦系統(tǒng)評(píng)分決定高低。

　　對(duì)于五大國(guó)有商業(yè)銀行外的其他銀行執(zhí)行的房貸利率優(yōu)惠情況，記者了解到的最低優(yōu)惠折扣為匯豐銀行的八八折，但需要附加條件：貸款金額為100萬(wàn)元以上，且限定在12月份全國(guó)前800名客戶。綜合目前北京各大銀行的房貸執(zhí)行情況，正在執(zhí)行的房貸九折利率優(yōu)惠，基本上是統(tǒng)一的底線。至于開(kāi)年的走勢(shì)，從目前各大銀行信貸部門相關(guān)負(fù)責(zé)人的公開(kāi)表態(tài)分析，繼續(xù)加大優(yōu)惠幅度的可能性極小。

　　對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅在接受本報(bào)記者采訪時(shí)分析認(rèn)為，目前限貸松動(dòng)雖是大勢(shì)所趨，但由于銀行面對(duì)的資金成本整體過(guò)高，房貸利率優(yōu)惠大規(guī)模下調(diào)空間十分有限，一線城市尤其是北京地區(qū)銀行的房貸利率水平已經(jīng)接近銀行所能承受的極限，“在優(yōu)惠幅度上，基本上算是見(jiàn)底了”。而張大偉則分析指出，購(gòu)房者實(shí)際能夠享受多少利率的優(yōu)惠還要看后續(xù)的額度。特別是作為非對(duì)稱降息，銀行的利潤(rùn)降低，無(wú)疑會(huì)加大貸款折扣的審批難度。

　　房?jī)r(jià)下行上升兩難

　　在房貸優(yōu)惠面和繼續(xù)加大優(yōu)惠幅度可能性微乎其微的情況下，市民的入市愿景無(wú)異于一張樓市的“晴雨表”。央行網(wǎng)站12月22日發(fā)布消息，2014年第4季度央行在全國(guó)50個(gè)城市進(jìn)行了2萬(wàn)戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查，結(jié)果顯示，58.8%居民認(rèn)為目前“房?jī)r(jià)高、難以接受”，只有37.6%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)“可以接受”。而對(duì)于下一季度的房?jī)r(jià)，17.3%的居民預(yù)期“上漲”，52.5%的居民預(yù)期“基本不變”，16.4%的居民預(yù)期“下降”，13.8%的居民“看不準(zhǔn)”。未來(lái)3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購(gòu)買住房的居民占比為14.5%，較上季提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　單單一個(gè)季度的問(wèn)卷調(diào)查或許很難概括整體狀況，樓市的實(shí)際成交量或許更具說(shuō)服力。在歲末的腳步聲悄然來(lái)臨之際，北京全年的樓市表現(xiàn)如何?中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至12月23日，北京新建商品房住宅合計(jì)簽約61724套，但其中有14109套為自住房等帶有保障房性質(zhì)的商品房，如果剔除這部分，北京2014年截至12月22日網(wǎng)簽的純商品房將只有4.7萬(wàn)套，預(yù)計(jì)全年為5萬(wàn)套，創(chuàng)造歷史最低記錄。二手房住宅網(wǎng)簽套數(shù)為99760套，預(yù)計(jì)全年成交量在10.4萬(wàn)套左右，今年二手房成交量將是歷史最低一年，相比2013年環(huán)比下調(diào)幅度達(dá)到了36%。

　　盡管全年表現(xiàn)“歷史最低”，但12月的北京樓市表現(xiàn)卻十分給力，亞豪機(jī)構(gòu)提供最新數(shù)據(jù)顯示，截至12月22日，12月北京成交商品住宅共計(jì)12539套，成交面積114.19萬(wàn)平方米，而上月同期的成交量是8707套、82.25萬(wàn)平方米，上升幅度十分明顯。

　　對(duì)此，張大偉分析認(rèn)為，各地的松綁調(diào)控政策對(duì)北京的購(gòu)房者心理影響越來(lái)越大，全國(guó)政策面轉(zhuǎn)向?qū)捤桑瑢?duì)購(gòu)房者心理出現(xiàn)支撐，提高了購(gòu)房者的入市積極性，“從整體成交量看，北京樓市依然處于調(diào)整區(qū)間，但隨著市場(chǎng)信心的恢復(fù)，房?jī)r(jià)下行調(diào)整很難，但2015年初房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性也非常小，整體走勢(shì)較為平穩(wěn)”。

　　同時(shí)，張大偉對(duì)2015年的全國(guó)樓市也給出了自己的判斷：“2015年全國(guó)樓市分化將愈加嚴(yán)重。一二線城市，樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。房?jī)r(jià)再跌的可能性接近于零。三四線因?yàn)閹?kù)存絕對(duì)值過(guò)高，即使信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。”